Несколько лет назад Правительством Москвы была предпринята аналогичная попытка со страхованием, но она в конечном счете "сошла на нет" по разным причинам и была забыта. Теперь сделана следующая, более активная попытка.
Может ли арендодатель заставить арендатора застраховать в свою пользу арендуемое имущество? Безгранично ли такое право арендодателя? Как может арендатор избежать дополнительных затрат на страхование? Попробуем разобраться с этими вопросами.
В основе требований ДГМИ лежат два Постановления Правительства Москвы.
Постановлением от 10.03.98 № 169 Правительство Москвы внесло изменения в действующий порядок предоставления недвижимого имущества г. Москвы в аренду: определило страхование в качестве обязательного условия конкурса, обязало ДГМИ включать условие о страховании имущества включать в договор аренды. Таким образом собственник имущества дал органу, уполномоченному управлять этим имуществом, обязательные для него указания:
Другим Постановлением - от 22.09.98 № 725 - Правительство Москвы по существу конкретизировало формулировку условия договора аренды о страховании: "Арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности (производить текущий ремонт) и соответствующем санитарном состоянии до сдачи арендодателю, а также застраховать в пользу арендодателя риски гибели и повреждения переданных в аренду помещений на весь срок действия договора, при этом настоящий договор вступает в силу только после представления надлежащим образом оформленного страхового полиса, выданного государственным унитарным предприятием по страхованию договорных отношений с арендаторами, либо страховой компанией, аккредитованной арендодателем. Не производить никаких капитальных (затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудования помещений, связанных с деятельностью арендатора и изменяющих функциональное назначение помещений, без письменного разрешения арендодателя". Этим документом собственник расширил требование страхования имущества на все договоры, заключаемые в том числе в порядке пролонгации.
В связи с тем, что организации нередко заблуждаются относительно обязательности Постановлений Правительства Москвы и не понимают связи между этими постановлениями и законом, рассмотрим гражданско-правовые основы указанных выше действий Правительства Москвы.
При желании взять имущество в аренду вы должны договориться с собственником этого имущества по всем условиям заключаемого договора. Законом установлено, что договор является свободным волеизъявлением сторон. Собственник сдаваемого в аренду имущества вправе - на то он и собственник - включить в договор любые условия, не противоречащие закону, в т. ч. условие страхования арендуемого имущества в свою пользу. Если не удается уговорить собственника на приемлемые для вас условия, вам остается лишь отказаться от заключения договора вовсе. Заставить собственника распорядиться своим имуществом не так, как он хочет, не может никто.
Обратим внимание, что предыдущая позиция применима только к той ситуации, когда вы впервые заключаете договор аренды и делаете это не в соответствии с условиями конкурса, аукциона, и ваша организация создана не в порядке приватизации. Если же вы пролонгируете договор аренды, заключаете его по результатам конкурса или аукциона, который не содержал страхования в качестве условия или ваша организация создана в порядке приватизации из государственной, ситуация коренным образом меняется.
Предположим, ваша организация получила право аренды в результате конкурса (аукциона).
Если условия конкурса (аукциона) прямо не содержат вашей обязанности застраховать арендуемый объект недвижимости, в этом случае осуществлять страхование вы не обязаны. Добровольно - можете, но заставить вас нельзя. Ежели ДГМИ, действуя "силовыми" административными методами, принуждает вас произвести страхование - не выдает договор и т. п., у вас есть право заставить ДГМИ заключить договор аренды безо всякого страхования. Выставляя объект на конкурс, собственник взял на себя обязательство, заключить договор со всяким, кто выполнит условия конкурса. В этом случае собственника можно заставить выполнять взятое обязательство. Сделать это можно, разумеется, только в судебном порядке.
В том случае, когда страхование возложено на вас условиями конкурса, делать нечего. Сами это условие приняли - исполняйте. Конечно, не забудьте посмотреть (лучше вместе с юристом), как ваше обязательство было сформулировано в условиях конкурса. Иначе легко "настраховать" много больше рисков, чем подряжались.
Нередко Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы пытается вместо изменения договора "подсунуть" новую редакцию договора или внести условие страхования в дополнительное соглашение по частичному изменению договора (например, в соглашение об изменении размера арендной платы). Такая практика является незаконной.
Аналогичные доводы можно привести для случая частичного изменения договора или заключения договора аренды с приватизированным предприятием.
К возобновлению договора аренды на новый срок приведенная позиция применима с некоторыми ограничениями. Гражданский кодекс допускает возможность изменения договора при его продлении на новый срок. Это значит, что арендодатель вправе не согласиться заключать договор без этого условия. Но право арендодателя в данной ситуации не безгранично: добросовестный арендатор имеет преимущественное перед другими право на продление договора именно с ним. Существенным является вопрос, включено ли прямо условие о страховании в предлагаемую арендодателем редакцию договора. Если да, то бороться арендатору практически не возможно. Если же арендодатель оказывает лишь "административное давление" (не выдает договор и т. п.), пути для борьбы есть.
Поскольку в большинстве случаев условие о страховании в договор аренды не включается, а арендодатель действует путем "силового нажима", никак не выражая в письменном виде свою волю возложить на арендатора страхование, можно придумать множество гражданско-правовых способы борьбы со страхованием.
Например, заключая договор аренды на 5 лет, вы договариваетесь со страховой организацией о поэтапной (помесячной, поквартальной) уплате страховой премии. Страховое свидетельство вам выдается после первого взноса. Срок страхования указывается в свидетельстве согласно договору страхования (в нашем примере - 5 лет). Видя страховое свидетельство, ДГМИ оформляет с вашей организацией договор аренды. На следующий день после получения на руки подписанного договора аренды, вы расторгаете договор страхования. Заставить вас добровольно за свой счет застраховать арендуемое имущество ДГМИ больше не сможет в течение срока действия договора.
Подобных способов можно придумать довольно много. Причем каждый из них будет соответствовать действующему законодательству на все сто.
Правила страх. (Москвы) в этой статье обсуждать не будем. Хотите детального разбора Правил - пишите на e-mail администратору.
